Onroerend goed

Toetsmomenten bij nieuwe eigenwoningleningen

Vanaf 1 januari 2013 moeten leningen voor de eigen woning aan bepaalde aflossingseisen voldoen om voor renteaftrek in aanmerking te komen. Zo’n lening moet in maximaal 360 maanden tenminste annuïtair (rente en aflossing samen zijn gelijkblijvende termijnen) worden afgelost en deze aflossing moet ook in het contract staan.  Er zijn toetsmomenten waarop moet worden gecontroleerd of de lening niet te hoog is omdat er te weinig is afgelost. 31 december van ieder kalenderjaar is zo’n toetsmoment. Is er meer dan het minimum afgelost, dan mag later minder worden afgelost zolang de schuld op het toetsmoment 31 december maar niet hoger is dan de wet voorschrijft. Op de website van de Belastingdienst staat een handige rekenhulp om de vereiste stand per 31 december uit te rekenen. Is de schuld hoger, dan is de rente in principe niet aftrekbaar. Deze achterstand in aflossing mag wel in het volgende jaar worden ingelopen, dus de renteaftrek vervalt niet meteen. Dat mag echter niet al te vaak voorkomen (zeker niet vaker dan één keer per vier jaar). Zijn er betalingsproblemen, dan zijn er regels om een nieuw aflossingsschema af te spreken zonder de renteaftrek te verliezen.  

Er zijn meer toetsmomenten. Eén ervan is het wijzigen van het rentepercentage. Op dat moment moet er een nieuw aflossingsschema worden vastgesteld voor de resterende looptijd. Daarbij moet worden uitgegaan van de werkelijke schuld op dat moment als die lager is dan deze volgens de wet maximaal mag zijn. Wie dus extra heeft afgelost in de periode vóór het moment dat de rentevoet wijzigt, is de pineut en mag de te hoge aflossing uit het verleden niet meer inhalen.

De twee andere toetsmomenten zijn het moment van oversluiten van de lening en het moment van vervreemding van de woning. Vervreemding is niet alleen verkoop, maar ook het naar box 3 gaan van de woning, bijvoorbeeld door permanente verhuur ervan. Ook op deze toetsmomenten moet het nieuwe aflossingsschema worden vastgesteld voor de resterende looptijd op basis van de werkelijke schuld als die lager is dan de maximaal toegestane schuld en vervalt de mogelijkheid om te hoge aflossing in te halen. Is de schuld hoger dan maximaal toegestaan, dan wordt dit aflossingsschema vastgesteld uitgaande van de maximaal toegestane schuld en is het meerdere geen eigenwoningschuld meer en mag de rente daarvan niet worden afgetrokken. De lening valt voor dit deel in box 3.

Bron: Actuele artikelen

Eigen Huis: stijging forfait woning onacceptabel

Bijna driekwart van de huiseigenaren (73 procent) vindt de recente verhoging van het eigenwoningforfait niet kunnen. Dat maakte de Vereniging Eigen Huis (VEH) donderdag bekend op basis van onderzoek onder ruim 20.000 leden.

Meer belasting betalen terwijl het huis in waarde is gedaald, gaat er bij de huizenbezitters niet in. ‘Het forfait dat je bij je inkomen moet optellen en waarover je inkomstenbelasting betaalt, zou moeten dalen of in het ergste geval gelijk moeten blijven, maar niet stijgen’, stelt Eigen Huis.

Aanleiding voor de peiling onder de leden is de verhoging per 1 januari van het bijtellingspercentage van het eigenwoningforfait van 0,6 procent naar 0,7 procent van de WOZ-waarde.

Volgens Hans André de la Porte van Eigen Huis zijn huizenbezitters door de belastingverhoging minimaal 100 euro extra kwijt per jaar. Bij hogere inkomens en duurdere woningen loopt dit op in de ‘honderden euro’s’.

De ‘onverwacht forse stijging’ van het eigenwoningforfait komt volgens Eigen Huis voor een deel door de sterke stijging van de huren in het afgelopen jaar. Dat de huurstijging daar via een vaste formule invloed op heeft is volgens André de la Porte een onbedoeld bijeffect en een onvolkomenheid in het systeem, ‘die er zo snel mogelijk uitgehaald moet worden. ‘

Eigen Huis pleit ervoor dat het eigenwoningforfait dit jaar wordt bevroren. Ook vindt de organisatie dat de Tweede Kamer de manier waarop het forfait wordt vastgesteld opnieuw onder de loep neemt.

 

Bron: Accountancy Nieuws

Weekers: niks stiekems met eigenwoningforfait

Staatssecretaris Frans Weekers (Financiën) vindt niet dat het percentage voor het eigenwoningforfait stiekem is verhoogd. Weekers geeft dat vrijdagavond aan in een brief aan de Tweede Kamer.

De bewindsman reageert daarmee, mede namens minister Stef Blok (Wonen), op verwijten van CDA en SP, die stelden dat het hogere percentage dat in 2014 geldt (0,7 in plaats van 0,6 procent) wat was weggemoffeld tussen andere wijzigingen. Volgens Weekers is dat niet het geval. Hij geeft aan dat de percentages al sinds 2001 op dezelfde manier worden bepaald. Door het eigenwoningforfait moeten huizenbezitters een bedrag bij hun inkomen optellen als ze aangifte doen voor de inkomstenbelasting.

In de geautomatiseerde voorlopige aanslagen 2014 die eind november en begin december 2013 zijn verstuurd, is voor de berekening van het eigenwoningforfait uitgegaan van 0,65 procent. Dat percentage was het op dat moment meest actuele percentage, waarin al wel rekening is gehouden met de huurontwikkeling. De andere voor het forfait meewegende factor is de prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt en die werd pas medio december bekend,aldus Weekers.

 

Bij het gebruik van het programma ‘Verzoek of wijziging voorlopige aanslag 2014’ wordt een proefberekening van de aanslag gemaakt. Hierbij wordt nog gerekend met 0,65 en dat wordt deze maand nog aangepast naar 0,7 procent. De Belastingdienst maakt als het verzoek is ontvangen een definitieve berekening waarbij wel wordt uitgegaan van 0,7 procent.

 

·         Kamerbrief met toelichting op de verhoging van het eigenwoningforfait

·         Aanbiedingsbrief bij Kamervragen over bijstellingsregeling directe belasting

·         Antwoorden op kamervragen over bijstellingsregeling directe belasting

 

Lees ook:

Bron: Accountancy Nieuws

Eigenwoningforfait stijgt naar 0,7 %

Het eigenwoningforfait stijgt per 1 januari met 0,1 % naar 0,7 %. Dit blijkt uit de Staatscourant van afgelopen maandag, zo laat de Vereniging Eigen Huis weten. Het eigenwoningforfait is het percentage van de woningwaarde die huiseigenaren bij hun inkomen moeten optellen bij de belastingaangifte. Dit betekent dus dat de woningbezitter meer inkomensbelasting gaat betalen.

Daardoor stijgen ook de hypotheeklasten voor een modaal gezin met € 52 over geheel 2014, of € 4 op maandbasis. Het effect van de stijging wordt groter bij een hoger inkomen en dito WOZ-waarde.

De verhoging van het eigenwoningforfait komt door de gebruikelijke, jaarlijkse indexering gebaseerd op de ontwikkeling van de huizenprijzen en de huren. Het afgelopen jaar zijn de huizenprijzen met 5% gedaald, terwijl de huren met hetzelfde percentage juist stegen. Hierdoor kon een verhoging van het eigenwoningforfait niet uitblijven.

Overigens werd het eigenwoningforfait afgelopen jaar niet verhoogd. De indexering van 2013 rondde het ministerie van Financiën naar beneden af, waardoor deze geen consequenties had voor woningbezitters.

Bron: Accountancy Nieuws

Belastingpakket 2014 aangenomen: Schenkingsvrijstelling ook voor restschulden

Schenkingen voor de aflossing van restschulden die zijn ontstaan vóór 29 oktober 2012 komen ook in aanmerking voor de eenmalig tijdelijk extra verhoogde schenkingsvrijstelling van € 100.000. Dat is het belangrijkste amendement op het Belastingpakket 2014 dat gistermiddag door de Tweede Kamer werd aangenomen.

Het betreffende amendement werd ingediend door Carola Schouten van de ChristenUnie. De schenkingsvrijstelling was een van de afspraken die het kabinet op 11 oktober in het herfstakkoord maakte met de oppositiepartijen D66, ChristenUnie en SGP. Veel mensen kunnen hun oude restschuld niet meefinancieren in hun nieuwe hypotheek en de schenkingsvrijstelling was niet van toepassing. Dat is met het amendement voor 2014 nu wel het geval.

Verder heeft de Tweede Kamer een motie aangenomen waarin het kabinet wordt verplicht de Tweede Kamer uiterlijk in 2013 te informeren:

  1. in welk geval een bedrijf de verplichting heeft om uiterlijk dertien maanden na afloop van het boekjaar de jaarrekening openbaar te maken via het handelsregister bij de Kamer van Koophandel;
  2. hoeveel bedrijven de afgelopen vijf jaar ten onrechte verzuimd hebben te voldoen aan deze verplichting; en
  3. wat het kabinet gaat doen om het toezicht op deze verplichting te verbeteren.

Verder zijn de volgende amendementen aangenomen:

  • Voor het jaar 2014 wordt de grens tussen de tariefschijven in de schenk- en erfbelasting eenmalig met € 3.000 verlaagd.
  • In de energiebelasting wordt de leden van een coöperatie lange termijn investeringszekerheid geboden. Als de belastingkorting komt te vervallen of wordt verminderd, wordt aan coöperaties die al van de regeling gebruik maken investeringszekerheid geboden. Daarbij wordt uitgegaan van een periode van tien jaar vanaf het moment dat de coöperatie door de Belastingdienst is aangewezen en dat de leden van de coöperatie in aanmerking komen voor het verlaagd tarief.
  • In de afvalstoffenbelasting wordt het mogelijk gemaakt dat bij ministeriële regeling aparte categorieën van gevaarlijke afvalstoffen worden vastgesteld en dat voor deze categorieën een verlaagd tarief wordt gehanteerd, dan wel dat deze categorieën afval worden vrijgesteld.
  • De weigerings- of ontnemingsgrond van de ANBI-status wordt enerzijds verbreed en anderzijds beperkt. Er wordt specifieker aangegeven in welke gevallen intrekking van de ANBI-status passend is.
  • Ook in de AWR wordt het overtredersbegrip voor de bestuurlijke boete uitgebreid met de ‘doen pleger’, de uitlokker en de medeplichtige. In het wetsvoorstel was dit al voor de toelagen geregeld.

Het geaccordeerde Belastingpakket 2014 bestaat uit de wetsvoorstellen Belastingplan 2014, de Overige fiscale maatregelen 2014, de Wet aanpak fraude toeslagen en fiscaliteit en Wet wijziging percentages belasting- en invorderingsrente.

Klassiekervrijstelling

Ondanks een felle lobby vanuit de klassiekerclubs is de motie, waarin het kabinet wordt opgeroepen om een overgangsregeling te treffen voor klassiekers op diesel en lpg tussen de 30 en 40 jaar oud, niet aangenomen.

Bron: Pleinplus

Oude woning staat nog te koop; hoe lang blijft hypotheekrente aftrekbaar?

Ik heb eind 2011 een nieuwe woning moeten kopen, omdat mijn bedrijf werd verplaatst. Begin 2012 ben ik daar naar toe verhuisd en heb mijn oude woning te koop gezet. De verkoop vlot niet erg, maar ik hoop dat het, gelet op alle ontwikkelingen, snel beter gaat. Op dit moment trek ik de rente van de te koop staande woning af. Hoe lang kan ik dat blijven doen?

Normaal blijft een te koop staande woning gedurende het lopende kalenderjaar en twee jaar daarna nog een eigen woning, waardoor u ook over deze periode de hypotheekrente kunt aftrekken. Door de economische recessie heeft de staatssecretaris de termijn van twee jaar (t/m 2014) naar drie jaar verlengd. De termijn gaat pas lopen op het moment dat de woning niet meer het hoofdverblijf is. De termijn eindigt na afloop van het derde volledige kalenderjaar. 

In uw voorbeeld gaat de termijn lopen van begin 2012 t/m 31 december 2015. Als echter tussentijds de woning niet langer bestemd is voor de verkoop, ‘verhuist’ op dat moment de woning naar box 3 (sparen en beleggen) en is de hypotheekrente niet meer aftrekbaar. Dit speelt bijvoorbeeld als u de woning gaat verhuren. Indien deze verhuur voor 31 december 2015 weer zou eindigen, kunt u nog vanaf het einde van de verhuurperiode tot 31 december 2015 de hypotheekrente aftrekken. Is de woning na 3 jaar (in uw geval vóór 2016) niet verkocht, dan is de rente niet meer aftrekbaar, en geeft u de woning en de schuld aan in box 3.

Bron: Geld en Recht

Maximale lening voor woning omlaag

Het maximale bedrag dat iemand op grond van zijn inkomen mag lenen om een huis te kopen, gaat volgend jaar voor bepaalde inkomensgroepen opnieuw omlaag. Afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente, kan het voor hogere inkomens om tienduizenden euro’s gaan. Dat blijkt uit de zogenoemde financieringslastpercentages die het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) voor 2014 heeft vastgesteld.

De beperking is volgens het Nibud nodig omdat de koopkracht volgend jaar opnieuw afneemt. Het levensonderhoud wordt voor veel huishoudens duurder, waardoor er minder geld beschikbaar is voor de financiering van een eigen woning. Banken zijn verplicht de Nibud-percentages bij het verstrekken van een hypotheek te hanteren.

Door de aanpassingen mag bijvoorbeeld iemand met een bruto-inkomen van 45.000 euro volgend jaar 11.000 euro minder lenen en iemand met een inkomen van 100.000 euro circa 25.000 euro minder. In beide gevallen is gerekend met een hypotheekrente van 4,2 procent voor een lening van 10 jaar.

Bij een hogere rente stijgt het maximale leenbedrag omdat dan ook de hypotheekaftrek hoger uitvalt, aldus een Nibud-woordvoerder woensdag in een toelichting.

Bron: Pleinplus

Meer hypothecaire leenruimte

De jaarlijkse inkomenscriteria in de regeling hypothecair krediet worden per 1 januari 2014 aangepast op basis van het advies van het Nibud. Dat schrijven minister Dijsselbloem (Financiën) en minister Blok (Wonen en Rijksdienst) begin november in een brief aan de Tweede Kamer.

Naast de nieuwe inkomenscriteria komt er ook een afwijkingsmogelijkheid voor energieneutrale woningen en woningverbeteringen.

Energieneutrale woningen

Voor energieneutrale (‘nulopdemeter’) woningen mag van de standaard inkomenscriteria (Loan-to-Income (LTI) ratio) worden afgeweken tot een maximumbedrag van 13.500 euro. Deze verruiming sluit aan bij ontwikkelingen in de woningbouw, waar steeds vaker hoge energiebesparing wordt gerealiseerd. Hierdoor is de energienota nihil.

Woningverbeteringen

Op verzoek van de Tweede Kamer is het voor noodzakelijke woningverbetering, waaronder ook funderingsherstel, mogelijk af te wijken van de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde (Loan-to-value (LTV) ratio). Deze afwijkingsmogelijkheid geldt voor gevallen waarin het risico op een restschuld voor de consument wordt ondervangen door gemeentelijke regelingen voor noodzakelijke woningverbetering. Dit zal vooral van belang zijn voor consumenten waarbij de waarde van de woning ongeveer gelijk is aan of onder het bedrag ligt van het in het verleden afgesloten hypothecair krediet.

Met de wijzigingen worden op verantwoorde wijze extra financieringsruimte geboden aan consumenten. De wijzigingen treden per 1 januari 2014 in werking.

Bron: Ministerie van Binnenlandse Zaken

Restschuld mag mee onder NHG

Huiseigenaren kunnen bij verkoop van hun woning onder voorwaarden een restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) past daarvoor op verzoek van het kabinet de regels aan. Dat schrijft minister Blok (Wonen) eind oktober in een brief aan de Tweede Kamer.

Met het meefinancieren van restschulden onder NHG wil het kabinet mensen nu een zetje geven die graag willen verhuizen, maar dat niet doen omdat ze een restschuld voorzien. Het kabinet wil zo de doorstroming op de woningmarkt verder stimuleren.

De regeling gaat in per 1 januari 2014 en geldt voor restschulden die zijn ontstaan uit de verkoop van een woning die gefinancierd is met NHG. Voorwaarde is verder dat de kosten voor de nieuwe woning én de restschuld onder de actuele  kostengrens van de NHG blijven. Wat daar aan restschuld boven uitstijgt mogen kredietverleners buiten de NHG meefinancieren. De NHG-kostengrens is nu 290.000 euro en wordt per 1 juli 2014 265.000 euro.

Verder gelden voor NHG-hypotheken de gebruikelijke acceptatiecriteria. De lening mag niet te hoog zijn in verhouding tot het inkomen. Voor woningaankoop en bijkomende kosten mag in 2014 tot 104 procent van de aankoopwaarde worden geleend, zoals dat voor alle woningaankopen geldt. Net zoals bij hypotheken zonder NHG het geval is, mag een eventuele restschuld daarbij buiten beschouwing blijven.

De eenmalige en fiscaal aftrekbare premie die woningeigenaren voor een NHG-hypotheek betalen stijgt in 2014 met 0,15 procent naar 1 procent. Met de premies bouwt het WEW met het Rijk als achtervang buffers op om kredietverleners te compenseren voor eventuele verliezen. In ruil voor deze borgstelling betaalt de klant een lagere hypotheekrente. Het rentevoordeel weegt volgens minister Blok ruimschoots op tegen de eenmalige premie die de huizenkoper betaalt.

Het kabinet stelt dat hypotheken op een verantwoorde manier moeten worden verstrekt. In de nieuwe NHG-voorwaarden is daarom bepaald dat kredietverleners een eigen risico hebben van 10 procent op een eventueel  het verlies. Dat eigen risico verdween eerder dit jaar met het verplicht annuitair aflossen van nieuwe hypotheken. Tot 2013 droegen financiers een risico doordat de NHG-garantie annuitair afloopt terwijl de meeste consumenten niet annuitair aflosten.

Bron: Ministerie van Binnenlandse Zaken

Crisismaatregelen tweede huis worden jaar verlengd

De tijdelijke crisismaatregelen voor woningbezitters die met een tweede huis zitten dat zij niet verkocht krijgen, blijven ook volgend jaar van kracht. Dat heeft staatssecretaris Frans Weekers van Financiën recent bekendgemaakt.

Een woningbezitter met dubbele woonlasten heeft nu 3 jaar lang recht op hypotheekrenteaftrek over beide hypotheken, in plaats van de gebruikelijke 2 jaar. Daarnaast mogen mensen als zij na een periode van verhuur weer met een leeg tweede huis komen te zitten, de financieringskosten voor die woning weer aftrekken.

Beide maatregelen zouden per 1 januari komen te vervallen, maar worden volgens Weekers met een jaar verlengd. Aanleiding is de nog altijd moeilijke situatie op de huizenmarkt. ‘Ik zie dat de woningmarkt lichtjes aan het herstellen is’, zei Weekers. ‘Maar dat herstel is natuurlijk nog wel broos. Ik vind dat de mensen zekerheid moet worden geboden voor het komende jaar.’

De Vereniging Eigen Huis (VEH) waarschuwde vrijdag dat veel huizenbezitters door het wegvallen van de genoemde regelingen in grote problemen dreigden te komen. ‘De VEH wordt op zijn wenken bediend’, zei Weekers. Hij voegde er evenwel aan toe dat hij de verlenging ook voor de oproep van de belangenvereniging al ‘in de pen’ had. De maatregel kost volgens de bewindsman 5 miljoen euro.

Bron: Accountancy Nieuws